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DER LANGFRISTIGE TREND AM IMMOBILIENMARKT

Immobilien steigen im Wert, kontinuierlich, verlässlich. Es gab auch Phasen, da stagnierten die Werte oder gaben ein wenig nach, aber eher im einstelligen Prozentbereich. Seit wir den Immobilienmarkt beobachten ging es im Mittel ca. 5% pro Jahren nach oben.

WAS IST DER KURZ- UND MITTELFRISTIGE TREND AM IMMOBILIENMARKT?

Jetzt fallen die Preise erstmals so stark, wie eigentlich noch nie. Also, was sind jetzt die Aussichten?

Um eine Strategie herzuleiten muss man sich die wichtigsten Preistreiber und Faktoren am Immobilienmarkt betrachten.

  • Zinsen
  • Angebot und Nachfrage

Dass die Preise nachgeben würden, sobald die Zinsen steigen war absehbar!

Denn Preistreiber zwischen 2009 und 2022 waren eindeutig niedrige, bzw. kontinuierlich fallende Zinsen. Diesen Husarenritt der europäischen Zentralbank konnte auch die Bundesregierung nicht verhindern. Warum auch, alle haben davon profitiert.

Nun fallen die Preise – zwischen 20 und 30% bei Selbstnutzern und rund 50% (teilweise deutlich mehr) bei Renditeimmobilien.

Der Katzenjammer ist groß, vor allem bei denen, die sich zwischen 2018 und 2022 – also am Ende des Zyklus überhoben haben.

Das waren aber nicht die Eigenheimkäufer, denn die haben langfristig finanziert. Bis die Darlehen auslaufen, ist noch viel Zeit – Inflation und Gehaltspirale werden die Sorgen heilen.

Spekulanten und Immobiliengesellschaften, die auch am Ende des Zyklus noch zu Höchstpreisen spekulativ gekauft und mit kurzläufigen Darlehen finanziert haben, die haben sich verzockt.  Sie müssen mit verdreifachten Annuitäten für Immobilien, deren Wert sich halbiert hat umgehen. Da steht uns noch einiges bevor.

Wenn unsere Regierung dann aber weitsichtig handelt und diese Portfolios übernimmt und professionell managen lässt, wird es keine Immobilienkrise geben – im Gegenteil.

MITTELFRISTIGER IMMOBILIEN-TREND?

Die EZB wird die Zinsen zurück nehmen, sobald die Inflation eingefangen ist. in der Zwischenzeit relativiert eben diese Inflation den Verlust der Immobilien.

Sobald die Zinsen wieder sinken, weil die Inflation unter Kontrolle ist, ergibt sich weiteres Potential für robuste Wertsteigerungen bei Immobilien.

Nun kommt auch der zweite Faktor ins Spiel. Der Bedarf ist größer als das Angebot. Und gleichzeitig wurde die Bautätigkeit von der Bundesregierung regelrecht abgewürgt.

Deshalb zeichnet sich eine Knappheit auf dem Wohnungsmarkt ab, wie es sie seit der Nachkriegszeit in Deutschland nicht mehr gegeben hat.

WOHNUNGSPOLITIK: BAURECHT

Wir hatten Anfang 2023 schon berichtet, wie stark die investitionsfeindliche Politik den Wohnungsbau einbrechen lässt:

2018 waren es 287.000 neue Wohneinheiten
2019 waren es 293.000 neue Wohneinheiten
2020 waren es 306.000 neue Wohneinheiten
2021 waren es 293.000 neue Wohneinheiten
2022 waren es 275.000 neue Wohneinheiten

 Und die neuen Zahlen sind nochmal niedriger!

Die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden und Bestandsgebäuden in Deutschland sanken im 1. Quartal auf 68.700. Das sind 25,7 % weniger als im Vorjahr, teilte das Statistische Bundesamt (Destatis) mit.

Im Neubau schrumpften die Genehmigungen von Januar bis März um 28,4 % auf 57.700 Wohnungen. Für Einfamilienhäuser gingen die Baugenehmigungen dabei um 31,1 % zurück, für Zweifamilienhäuser sogar um über die Hälfte (-51,9 %) und für Mehrfamilienhäuser um 25,2 %. Im März wuchs der Rückgang im Vergleich zum Vorjahresmonat auf 29,6 %. Seit Mai 2022 fielen die Baugenehmigungszahlen jeweils geringer aus als im jeweiligen Vorjahresmonat, seit Oktober lag der Rückgang jeweils über 10 %, und seit Januar sind es über 20 %.

Die Gründe für den dramatischen Rückgang sehen die Statistiker weiter in den hohen Baukosten und den zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen.

Und, wie eine eigene Umfrage unter den Bauträgern ergab – es wird auch in den nächsten Monaten / Quartalen nicht besser, sondern es wird noch weniger Bautätigkeit geben.

WOHNUNGSPOLITIK: MIETRECHT

Außerdem ist das Mietrecht asymetrisch und vermieterfeindlich. Auch das ist ein Grund für den Rückgang der Bautätigkeit. Zudem haben Eingriffe in das Eigentum (Stichwort Aufteilung von Mehrfamilienhäusern zu Eigentumswohnungen) das die Situation noch weiter verschärft.

LOGISCHE FOLGEN DIESER WOHNUNGSPOLITIK

Wohnraum ist knapp und wird zukünftig noch knapper

Alles was knapp ist, wird zwangsläufig teurer. Das bedeutet theoretisch, dass wir nur auf die fallenden Zinsen warten müssen. Deswegen sinken die Preise im Kapitalanlagesegment auch derzeit am stärksten. Denn der Verknappungsdruck für Anleger ist verschwunden, seit es wieder ansehnliche Guthabenzinsen gibt. Wartet man, bis die Zinsen wieder fallen oder steigt man jetzt ein? Den perfekten Zeitpunkt wird es nicht geben. Aber der Trend scheint offensichtlich.

Selbstnutzer hingegen können den Bedarf nicht aufschieben. Deswegen gibt es hier auch keinen echten Bedarfseinbruch. Die Nachfrage bleibt ungebrochen. Aufgrund der hohen Zinsen ist die Immobilie vielleicht derzeit für viele noch unerschwinglich.

Dennoch bleiben die Preise im Selbstnutzersegment weiterhin deutlich stabiler, denn die Erbengeneration ersetzt die Banken durch die Liquiditätsreserven der Eltern, Großeltern oder der Erbtante.

Wer kaufen kann, greift jetzt zu, alle anderen schieben den Kauf auf und warten auf fallende Zinsen.

 Wer diesen Kipppunkt rechtzeitig erkennt und dann mit kurzläufigen Darlehen zwischenfinanziert, wird vermutlich als großer Gewinner die kommende Immobilienralley anführen.

VON DEN KOMMENDEN PREISSTEIGERUNGEN PROFITIEREN

Vor 15 Jahren hatten wir bereits gebetsmühlenartig immer wieder zum Immobilienkauf geraten. Wir haben eine steigende Nachfrage und steigende Preise angekündigt. Wer auf uns gehört hat, freut sich heute.
Maic U. Wolter, 04.05.23

Natürlich haben wir auch keine Kristallkugel!

Aber die Entwicklung, die wir sehen ist ebenso klar, wie sie es zu Zeiten der sog. Lehmann-Krise war.

© 2023 Jo. Wolter Immobilien, Braunschweig

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Bild von Nattanan Kanchanaprat auf Pixabay