Immer wieder politisch erzeugte Wohnungsverknappung durch überbordende Bürokratie, fehlende Baugenehmigungen und Streichung von Fördermitteln:
WOHNUNGSNEUBAU: SONDER-AFA BLOCKIERT
Das von Finanzminister Lindner (FDP) geplante Wachstumschancengesetz ist vorerst gescheitert. Gespräche im Vermittlungsausschuss blieben am Freitag ergebnislos.
Damit kommt auch die von Bauministerin Geywitz (SPD) versprochene degressive Sonder-AfA in Höhe von 6 % p.a. für den Mietwohnungsneubau 2023 nicht mehr!!!
Die Regierung gewöhnt sich zu schnell an das eigene Versagen und das achselzuckende „Nicht-Einlösen“ von Wahlversprechen.
AUFTRAGSMANGEL IM WOHNUNGSBAU VERSTÄRKT SICH
Die Situation im deutschen Wohnungsbau hat sich, durch den Afa-Wegfall und die anhaltend und hohen Zinsen ohnehin verschlechtert.
Im Dezember klagen zudem laut der jüngsten Ifo-Erhebung 49,1 % der Unternehmen über Auftragsmangel, nach 48,7 % im Vormonat. Damit stieg der Auftragsmangel im achten Monat in Folge.
IMMOBILIEN DEUTSCHLANDWEIT: AUFTRAGSSTORNIERUNGEN IM BAUGEWERBE LEICHT RÜCKLÄUFIG
Die Auftragsstornierungen, die zuletzt ebenfalls kontinuierlich stiegen, blieben mit 21,5 % leicht unter dem Wert vom November (22,2 %). Das könnte allzu leicht als gute Nachricht verstanden werden. Aber wenn kaum noch neue Aufträge erteilt werden, ist die Stornoquote dennoch alarmierend.
MEHR ALS 10 % DER DEUTSCHEN IMMOBILIEN-UNTERNEHMEN IN NOT
Die Zahl der Unternehmen, die von Finanzierungsschwierigkeiten betroffen sind, stieg von 9,9 % im Oktober auf 11,1 %. Die Stimmung unter den befragten Betrieben bleibe eisig, so das Ifo-Institut.
BESSERUNG FÜR DIE BAUTÄTIGKEIT IST NICHT IN SICHT – IM GEGENTEIL
Der Wegfall der zugesagten AfA, die Unglaubwürdigkeit der Ampelkoalition und nun auch noch die fragwürdige Verlässlichkeit dieses Rechtsstaates, dessen Rechtssicherheit einst ein Fundament für Investitionen war – das alles ist Gift für große Investitionen und Kapitalanlageentscheidungen.
WOHNUNGSMARKT RENDITEIMMOBILIEN – WOHNRAUM WIRD KNAPPER
Wohnraum wird – weil immer weniger gebaut, als zugewandert wird – folglich auch weiterhin immer knapper. Wir hatten es bereits mehrfach signalisiert.
Die Nachfragedelle und leichte Preisschwäche bei deutschen Wohnimmobilien – vor allem zur Rendite – kann deshalb nur von kurzer Dauer sein, maximal so lange die Leitzinsen steigen, bzw. hoch sind.
In dem Maß wie der Neubau und das Bauen im Bestand systematisch aus Berlin mit Bürokratie und vermieterfeindlicher Politik verhindert wird, steuert Deutschland auf eine immer dramatischere Mangellage bei Mietwohnungen zu.
Werte steigen, je knapper ein Gut wird – das ist eine Logik, der wir uns nicht verschließen können.
„KEIN ABWÄRTSRISIKO BEI MIETEN“ (SAVILLS)
Das sieht auch Savills so. Deutsche Wohnimmobilien versprechen laut Savills sichere sowie steigende Erträge.
Das gilt insbesondere für Neubauten, während im Bestand Risiken durch weitere Regulierungen bestehen. “In den nächsten Jahren gibt es so gut wie kein Abwärtsrisiko bei den Neuvertragsmieten”, so Savills. Und bei Bestandsverträgen sei ein Mietrückgang ohnehin praktisch unmöglich.
Da eine überschießende Neubautätigkeit bis auf weiteres so gut wie auszuschließen sei, könnten Investoren mit langfristig steigenden Mieten kalkulieren.
NEUBAUIMMOBILIEN BESSER ALS ALTBAUIMMOBILIEN?
Bei Wohngebäuden, die vor 2014 errichtet und von der Mietpreisbremse betroffen sind, könnten wegen regulatorischer Kappung von Mietsteigerungen die Kosten stärker steigen als die Mieteinnahmen, meint Savills.
Dem entgegen kann man aber auch so argumentieren, dass die Vermietung wirtschaftlich bleiben muss sonst kann und wird der Immobilien-Vermieter nicht sanieren. Und – nach der Sanierung muss er sich nicht mehr an den Bestandsmieten orientieren, sondern kann bei der Neuvermietung dann relativ frei seine Kostenmiete ansetzen.
Insofern stimmen wir Savills nur bedingt zu. Ab 2014 gebaute Immobilien sind in der Anschaffung so viel teurer, dass es deutlich länger dauern wird, bis die Miete wirtschaftlich ist.
2023-12-12 Jo. Wolter Immobilien, Braunschweig
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