31.03.2024 Jo. Wolter Immobilien präsentiert interessante Immobiliennews aus März 2024:
5% DEGRESSIVE AFA – BÜROFLÄCHENBEDARF UND HOMEOFFICE – IMMOBILIENFINANZIERER BESSER GESTIMMT – BAUGENEHMIGUNGEN WEITER IM FREIEN FALL – KORRELATION VON ENERGIEAUSWEIS UND KAUFPREIS.
BESSERE ABSCHREIBUNG FÜR NEUBAUTEN SOLL BAUTÄTIGKEIT ANKURBELN
Die Baugenossenschaften bzw. deren Lobbyisten feiern den heutigen Tag, denn der Bundesrat hat den Weg frei gemacht für die 2023 angekündigte degressive AfA für den Mietwohnungsbau.
Bis Ende September 2029 und rückwirkend ab Oktober 2023 können nun jeweils 5 % der Investitionskosten (im ersten Jahr) bzw. des Restwerts (in den Folgejahren) steuerlich abgeschrieben werden.
Es gibt keine Baukostenobergrenze. Die Regelung gilt ausschließlich für neu gebaute bzw. im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohnimmobilien ab Gebäudestandard EH 55.
“Viele Projektentwickler werden jetzt den Taschenrechner hervorholen und feststellen: es lohnt sich wieder für sie zu bauen” Bauministerin Clara Geywitz.
Entscheidendes Kriterium sei erstmals nicht der Bauantrag, sondern der angezeigte Baubeginn. So wolle man auch die Umsetzung geplanter, aber noch nicht begonnener Projekte anreizen.
„Ein wichtiges Signal an die Immobilienwirtschaft, wieder mehr Investitionen anzugehen”. ZIA-Präsident Mattner
UNSER FAZIT: AUGENWISCHEREI
Ach, es klingt zu schön, um wahr zu sein, ist aber am Ende leider Lobbyismus in Reinform.
Aber – Unsere Zweifel hatten wir schon geäußert, als Frau Geywitz 2022 das Ganze angestoßen hat und gehen bei der Euphorie nicht so mit – im Gegenteil.
Wir brauchen neue Wohnungen, dort wo es richtig teuer ist – in den Metropolregionen – dort muss dringend verdichtet werden. Das ist teuer und hätte eine Förderung nötig.
Dem Bauträger, der Sanieren oder Bauen und verkaufen und nicht halten will, hilft die neue degressive Afa jedoch nicht.
So bekommen wir deutschlandweit vielleicht mehr Wohnungen, aber das sind nicht die Wohnungen, die die Not in den Metropolregionen lindern.
Eine höhere Eigentumsquote dort wäre jedoch ein wichtiger Faktor für gerechtes und klimaneutrales Wohnen.
Geld wird sozialistisch umverteilt, aber nicht wirklich sinnvoll eingesetzt.
Hier haben die Lobbyisten der Wohnungsbaugenossenschaften wieder ganz klar ihre Handschrift hinterlassen – inzwischen also im Neubau ähnlich wie auch im Mietrecht.
Die die am lautesten schreien bzw. mit Lobbyisten am besten Druck aufbauen können, die gestalten das politische Berlin.
Dieses Ergebnis dann noch zu feiern, ist ein Armutszeugnis für die Beteiligten.
HOMEOFFICE KÖNNTE DEN BÜROFLÄCHENBEDARF UM 12% SENKEN
Colliers, gemeinsam mit dem Ifo Institut, meldet, dass die seit Corona etablierten Homeoffice-Regelungen die Gesamtnachfrage nach Büroflächen in den deutschen Top-7-Städten bis zum Jahr 2030 um bis zu 12 % mindern könnte. Das entspräche einer Büromietfläche von insgesamt 11,5 Mio. m² entspricht.
Demnach wollen 84 % aller Unternehmen in Deutschland, die ihren Bürobeschäftigten Homeoffice-Regelungen anbieten, auch in Zukunft daran festhalten, wobei eine Mischung aus Präsenz im Büro und Arbeiten von zuhause überwiegt.
Daher ist für jedes dritte Unternehmen die New-Work-Fähigkeit von Büroflächen inzwischen das wichtigste Kriterium bei einer Anmietung. Weil nur etwa 15 % aller Mietverträge pro Jahr erneuert werden, wird der Homeoffice-Effekt erst mit Verzögerung wirken. Von ihm betroffen dürften 60 % aller Büroimmobilien in Deutschland sein. In ihnen werden die Flächen im Durchschnitt um 20 % reduziert.
IMMOBILIENFINANZIERER ETWAS BESSER GESTIMMT
DIE STIMMUNG HELLT SICH AUF
Die Immobilienfinanzierer blicken mit weniger Sorgen auf ihr Geschäft. Zumindest schraubt sich das Quartalsbarometer das zweite Mal in Folge nach oben, rangiert aber weiterhin im negativen Bereich (-16,88 Zähler).
Ein zunehmender Anteil der Teilnehmer berichtet von unverändertem oder ansteigendem Neugeschäft (17,4 % der Befragten, +8,8 Prozentpunkte). Darüber hinaus werden die Finanzierungsbedingungen häufiger als zumindest stagnierend (21,7 %, +10,3 pp) und nicht noch restriktiver (76,1 Prozent, -12,5 pp) beschrieben.
“Auch wir beobachten in unserer täglichen Arbeit, dass das Neugeschäft etwas anzieht, vor allem bei Bestandsfinanzierungen, im Bereich zwischen 10 und 50 Mio. Euro und – auf die Nutzungsart bezogen – im Wohnsektor” Fabio Carrozza, GF BF.real estate finance.
BESTANDSFINANZIERUNG VS PROJEKTENTWICKLUNGSFINANZIERUNG
In der Bestandsfinanzierung ist die Durchschnittsmarge über alle Nutzungsarten hinweg auf 246,8 Basispunkte gefallen (Q4/2023: 262,3 bp).
In der Projektentwicklungsfinanzierung auf 338 bp (Q4/2023:360 bp).
IMMOBILIENSCOUT GRENZT NACH ENERGIEAUSWEIS AB
Die Preise für Immobilien der Energieklassen A und B seien im Jahresvergleich um 2 % gestiegen, so immoscout, während die Immobilienpreise der Klassen C bis H um 7 % nachgaben.
Allein 42 % aller auf Immoscout gelisteten Immobilien haben eine Energieeffizienzklasse schlechter als D und weisen auf den hohen Sanierungsbedarf in Deutschland hin.
Wo klare Linien fehlen, suchen die Menschen Sicherheit für Ihre Investitionen. Hintergrund ist insofern sicher die erhebliche Verunsicherung in der Bevölkerung, aufgrund der sehr unberechenbaren und uneinheitlichen politischen Strukturen und Entscheidungen, sowohl in Berlin, aber auch in Brüssel.
Denn die Regeln für energetische Sanierungen sind seit Monaten Teil der politischen Diskussion. Brüssel und Berlin wiedersprechen sich gegenseitig und auch pazifistische Umweltparteien interessieren sich gegenwärtig mehr für Kriegsführung im Osten, als den Umweltschutz – ihre eigentliche Kernkompetenz.
So entstehen Deutungslücken und es besteht Erklärungsbedarf sowie große Unsicherheit, Käufer suchen offenbar eher den sicheren Hafen, als darauf zu hoffen, dass eine neue Regierung vielleicht mehr Verbindlichkeit und Rechtssicherheit bringen könnte.
Gut für die Verkäufer bereits sanierter Immobilien – wobei man auch im Auge haben muss, dass jeder deutliche Trend sich nach einer gewissen Zeit ins Gegenteil verkehrt. Es kommen auch wieder Zeiten in denen Handwerker um Aufträge buhlen und Häuser sinnvoll und nachhaltig sanieren wollen, unabhängig davon, ob die Politik Regeln macht und wieder Fördermittel mit der Gießkanne verteilt.
WOHNBAUGENEHMIGUNGEN WEITER IM FREIEN FALL
Der Rückgang der Wohnbaugenehmigungen setzt sich in diesem Jahr fast ungebremst fort.
Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, wurde im Januar der Bau von 16.800 Wohnungen genehmigt, 23,5 % weniger als vor zwölf Monaten. Im Gesamtjahr 2023 war die Zahl bereits um 26,6 % gefallen. Im Zwei-Jahres-Vergleich, also gegenüber Januar 2022, ergibt sich nun ein Rückgang von ganzen 43,4 %. In den Ergebnissen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten. Im reinen Neubau betrug das Minus zum Vorjahresmonat 27,7 %. Dabei sank die Zahl für Einfamilienhäuser um 42,7 % auf 2.800 und für Wohnungen in Zweifamilienhäusern um 19,6 % auf 1.100. Bei Mehrfamilienhäusern verringerte sie sich um 20 % auf 9.200 Wohnungen.
WIE VIELE WOHNUNGEN FEHLEN IN DEUTSCHLAND WIRKLICH?
In den letzten zwei Jahren erhärtete sich, wie von uns berichtet, die Zahl von rund 800.000 fehlenden Wohneinheiten in Deutschland.
Ein interessanter Artikel auf ntv beschäftigt sich mit einer Veröffentlichung von Empirica, wonach die Gesamtanzahl an fehlenden Wohnungen deutlich geringer ist, als bislang angenommen und setzt sich mit dieser Kontroverse auseinander.
Der Neubaubedarf pro Jahr liegt einer neuen Prognose zufolge mehrere Hunderttausend Wohnungen unter den von Regierung, Verbänden und Branchenvertretern ausgegebenen Zielen, schreibt ntv.
In den letzten Jahren hatten wir uns auf diese Zahlen berufen, bei denen sich eigentlich alle einig waren, incl. Stistisches Bundesamt. Danach fehlen rund 800.000 Wohnungen, deutschlandweit, Tendenz – aufgrund zu geringer Baugenehmigungen und robuster Zuwanderung – steigend.
Nun prognostitiziert eine Empirica-Studie, über die ntv berichtet, einen Bedarf von nur 170.000 neuen in den kommenden Jahren. Die allerdings müssten auch da gebaut werden, wo sie wirklich gebraucht würden. Denn derzeit würde ein erheblicher Teil der neuen Wohnungen “am falschen Ort” gebaut und trage nicht zur Linderung der Wohnungsknappheit bei.
In seiner aktuellen Wohnungsmarktprognose schätzt Empirica auf Grundlage der demographischen Entwicklung in allen deutschen Landkreisen und Städten den Bedarf an zusätzlichen Wohnungen bis 2045.
In einem mittleren Szenario für die Bevölkerungsentwicklung nimmt das Institut an, dass in diesem und den kommenden drei Jahren in Deutschland jährlich 170.000 Wohnungen benötigt würden, in den Jahren 2028 bis 2032 nur 160.000 pro Jahr und dass ab Mitte der 2030er-Jahre der Neubarbedarf wieder leicht ansteige. Steigen oder sinken die Bevölkerungszahlen stärker, fällt der Baubedarf entsprechend höher oder niedriger aus.
Der Erfolg müsse also individueller – also lokal gemessen werden, so empirica.
Die Prognose zeigt, dass vor allem im Nordwesten und Süden Deutschlands sowie im Berliner Umland in den kommenden Jahren Bedarf an neuen Ein- und Zweifamilienhäusern bestehe. Bedarf an Neubau von Geschosswohnungen bestehe fast ausschließlich in Großstädten. Den Bedarf an neuen Wohnungen in diesen Städten und Landkreisen zu decken, ist eine Herausforderung, auch wenn es sich “nur” um 170.000 pro Jahr handelt.
Denn in den Metropolen, wo die Knappheit am größten sei, seien auch die Hürden für Neubau besonders hoch, vor allem wegen des fehlenden Baulands.
Auch wenn in Deutschland tatsächlich 400.000 Wohnungen oder mehr in einem Jahr gebaut würden, sage das noch nichts darüber aus, ob die Wohnungsnot in den Großstädten gemindert wurde. Denn erfahrungsgemäß entstünden viele neue Häuser dort, wo es bereits genug Wohnungen gebe. Es sei zwar verständlich, dass sich junge Familien in einer schrumpfenden, ländlichen Region ein neues komfortables Haus bauten.
Im Jahr 2022 seien 115.000 Wohnungen, fast 40 Prozent der Fertigstellungen in dem Jahr, in diesem Sinne “am falschen Ort” gebaut worden, heißt es in der Empirica-Studie.
BAUGEMIGUNGEN GEHEN VON JAHR ZU JAHR ZURÜCK
Die von Empirica berechnete Zielmarke von 170.000 neuen Wohnungen liegt zwar weit unter dem selbstgesetzten Ziel der Bundesregierung von 400.000 Fertigstellungen jährlich, sie wird in den kommenden Jahren dennoch unerreichbar sein – das ist heute bereits an den erteilten Baugenehmigungen der Vorjahre erkennbar. Und diese gehen immer stärker zurück – dieser Trend ist leider ungebrochen.
Im Vergleich zu 2022 beträgt der Rückgang der Baugenehmigungen bei über 40%.
FAZIT
Die Studie erscheint schlüssig. Allerdings sehen wir hier keine Entwarnung – im Gegenteil. Wohnen wird in Ostdeutschland und außerhalb der Ballungsgebiete möglicherweise günstiger werden, weil möglicherweise dort ein Überangebot entsteht. Aber dort, wo wir die Verknappung spüren wird sich der Markt nicht so bald entspannen – vorausgesetzt, demografisch ändert sich nichts. Dazu gehört neben den Metropolen auch die Region Braunschweig.
ZIA NACHFOLGE AUF DEM WEG
Iris Schöberl soll neue Präsidentin des Immobilienverbands ZIA werden. Der langjährige Präsident des Spitzenverbands der deutschen Immobilienwirtschaft, Andreas Mattner (63), will bei der Neuwahl im Juni nicht mehr kandidieren.
Mattner steht dem Verband seit 2009 vor. Wunschnachfolgerin des ZIA-Vorstands und des scheidenden Präsidenten ist Schöberl, Geschäftsführerin des Münchener Standorts von Columbia Threadneedle Investments. Die 58-Jährige ist bereits seit drei Jahren Vizepräsidentin und langjähriges Präsidiumsmitglied vom ZIA.
Nach 15 Jahren sei die Zeit gekommen, Platz zu machen für neue Ideen, sagte Mattner. Der ZIA repräsentiert 33 Verbände und etwa 37.000 Unternehmen in der Immobilienwirtschaft.
Für die Wahl am 10. Juni ist Schöberl bereits nominiert.
Destatis: Wohnungspreise im 4. Quartal um weitere 2 % gesunken
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland lagen im vierten Quartal 2023 um durchschnittlich 7,1 % unter dem Vorjahresniveau. Im Vergleich zum direkten Vorquartal gaben sie um 2,0 % nach, ergibt der vom Statistischen Bundesamt (Destatis) erhobene Hauspreisindex. Im zweiten und dritten Quartal 2023 waren die Preise langsamer gesunken (1,2 bzw. 1,3 %), im ersten stärker (2,9 %). Die Preise für Bestandsimmobilien waren im 4. Quartal 7,8 % niedriger als im Vorjahr bzw. 2,1 % als im Vorquartal. Neubauten verbilligten sich weniger, nämlich um 3,2 % bzw. 1,0 %. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf fielen um durchschnittlich 9,1 % gegenüber dem 4. Quartal 2022, Eigentumswohnungen kosteten 5,8 % weniger. Im Jahresdurchschnitt 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien deutschlandweit um 8,4 % gegenüber 2022.
ZIA IW INDEX: SCHLIMMSTE PHASE DER REZESSION VORBEI
Nochmal ZIA, nun mit etwas Statistik:
Erstmals seit einem Jahr zeigt die Kurve des ZIA-IW-Index wieder aufwärts.
Im 1. Quartal 2024 wird die Geschäftslage mit 5,0 bewertet, die Erwartungen bleiben mit -2,9 im negativen Bereich, das Immobilienklima erreicht 1,0.
„Sämtliche Werte haben sich gegenüber dem Vorquartal um rd. 10 Punkte verbessert. Die Branche gehe davon aus, dass die schlimmste Phase der Rezession vorbei ist” Michael Voigtländer, IW Immobilienexperte
Positiv wirke sich vor allem die Erwartung besserer Finanzierungsbedingungen aus. Einen deutlichen Sprung von 32,2 Punkten macht die Stimmung bei den Projektentwicklern, die in den positiven Bereich (13,5) dreht. Die Lage wird indes weiter sehr schlecht bewertet (-27,6). Mehr als 20 % der Entwickler gehen zwar von wieder steigenden Vorverkäufen aus, dennoch will eine Mehrheit (52,6 %) noch weniger Grundstücke kaufen. Im Wohnsegment erreicht das Immobilienklima 3,5 Punkte, hier setzen die Akteure unter anderem auf mehr Neubau durch die geplante Sonder-AfA, über die der Bundesrat heute entscheidet.
STATISTISCHES BUNDESAMT : KAUFPREISE IN Q4/2023 UM WEITERE 2% GESUNKEN
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland lagen im vierten Quartal 2023 um durchschnittlich 7,1 % unter dem Vorjahresniveau.
Im Vergleich zum direkten Vorquartal gaben sie um 2,0 % nach, ergibt der vom Statistischen Bundesamt (Destatis) erhobene Hauspreisindex. Im zweiten und dritten Quartal 2023 waren die Preise langsamer gesunken (1,2 bzw. 1,3 %), im ersten stärker (2,9 %).
Die Preise für Bestandsimmobilien waren im 4. Quartal 7,8 % niedriger als im Vorjahr bzw. 2,1 % als im Vorquartal. Neubauten verbilligten sich weniger, nämlich um 3,2 % bzw. 1,0 %. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf fielen um durchschnittlich 9,1 % gegenüber dem 4. Quartal 2022, Eigentumswohnungen kosteten 5,8 % weniger. Im Jahresdurchschnitt 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien deutschlandweit um 8,4 % gegenüber 2022.
NEUE IMMOBILIEN IM ANGEBOT
Braunschweig:
Ein Reihenhaus im Heidberg zum Kauf.
Eine Mietwohnung in BS Ost / Volkmarode nahe Straßenbahnendstation
Eine Eigentumswohnung an der Jasperallee zum Kauf
Eine komplett sanierte 3-Zimmer Mietwohnung mit Balkon im Heidberg
PKW Einstellplätze: Einmal Innenstadt und einmal östliches Ringgebiet
Laden im Univiertel (ohne Fettabscheider, ohne Abzug!!!) im Univiertel
Wolfenbüttel:
Kleiner Laden / Pop-Up-Store in der Fußgängerzone zur Miete
So, das waren unsere Immobiliennews News aus März 2024 – zusammengefasst. Schauen Sie mal wieder rein auf www.wolter.de
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