Es ist keine Immobiliennews, aber ein Thema welches uns immer wieder, nahezu täglich beschäftigt. Insofern erklären wir das Thema Mietkaution in der Praxis des Hausverwalters:
Die Mietkaution dient dazu, den Vermieter bei ausfallenden Zahlungen des Mieters abzusichern. Dabei spielt es keine Rolle, welche Ansprüche daraus abgegolten werden sollen. Das können Sachbeschädigungen oder Mängel bei der Rückgabe der Wohnung sein, ebenso wie z.B. die Miete selbst, Heiz- oder Betriebskosten, Vorauszahlungen oder Nachzahlungen.
Sofern der Vermieter einverstanden ist, kann statt einer Barkaution auch ein sog. Aval oder eine Bürgschaft verwendet werden.
Entscheidend ist dabei der Begriff SICHERHEIT – denn dazu dient die Mietsicherheit (Mietkaution). Wenn es unwahrscheinlich ist, dass der Mieter seine Sorgfaltspflichten nicht erfüllt oder nach Auszug unauffindbar verschwindet und der Zahlung der Abrechnungen nicht nachkommt, dann kann der Vermieter durchaus die Mietkaution in der Höhe auch reduzieren.
HÖHE DER MIETSICHERHEIT
Entscheidend ist, dass die Gesamthöhe der Mietsicherheit beim Wohnraummietrecht bei Vertragsabschluss nicht höher als drei Monatskaltmieten sein darf.
Später, im Verlauf der Mietzeit, können sich jedoch Situationen ergeben, bei denen der Vermieter eine Erhöhung der Mietsicherheit fordert, oder dass eine zusätzliche Bürgschaft die Gesamtsumme der Haftung erhöht. Dafür kann es verschiedene Gründe geben, zum Beispiel schleppende Zahlungsweise oder ein längerer Auslandaufenthalt, bei dem der Mieter lange Zeit unerreichbar ist.
Bei Gewerbemietverträgen gilt Vertragsfreiheit, da können die Vertragsparteien auch höhere Sicherheiten vereinbaren.
Die Mietkaution (auch Mietsicherheit genannt) beträgt bei allen Mietwohnungen unserer Hausverwaltung generell drei Kaltmieten.
STUFENWEISE RÜCKZAHLUNG DER MIETKAUTION NACH AUSZUG
Wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Wohnung ohne Beanstandungen rechtzeitig und vertragsgemäß zurück gegeben wurde, kann ein Teil der Mietkaution an die Mieter wieder ausgezahlt werden.
Die vollständige Rückzahlung der Mietkaution erfolgt NICHT direkt nach Auszug aus der Wohnung, sondern erst dann, wenn alle Abrechnungen abschließend erfolgt sind.
Dies wird mindestens zwölf Monate in Anspruch nehmen.
Deswegen zahlen wir nur einen Teil der Mietkaution sofort aus und behalten den zu erwartenden Anteil für die noch offenen Heiz- und Betriebskostenabrechnungen ein.
MIETKAUTION IN DER PRAXIS DER HAUSVERWALTUNG
- Auf die stufenweise Auszahlung der Mietkaution weisen wir bereits mit dem Mietvertragsabschluß bei der Besprechung des Mietvertrages mit unseren designierten Mietern hin.
- Es steht zudem auch im Mietvertrag.
- Ferner schreiben wir dies den Mietern generell mit der Kündigungsbestätigung.
Also, wer lesen oder sich erinnern kann, ist klar im Vorteil. Trotzdem erhalten wir in 20-30% der Fälle sprachlich zum Teil auch recht unpassende Rückfragen dazu. Natürlich beschleunigt diese völlig überflüssige Korrespondenz den Versand der Abrechnung nicht – im Gegenteil.
Beispielrechnung für die Dauer der Rückzahlung der Mietkaution
Auszug im Januar 2022. Abrechnungsmodus, kalenderjährig.
Dann kann das Jahr 2022 frühestens 31.12.2022 abgeschlossen werden. Erfahrungsgemäß dauert die Abrechnungserstellung und Abstimmung mit dem Steuerberater bzw. Freigabe durch den Hauseigentümer noch weitere sechs bis neun Monate. Das liegt nicht im Einflussbereich der Hausverwaltung!
Es ist insofern durchaus möglich, dass die restliche Mietkaution erst Ende 2023 ausgezahlt wird, obwohl der Mieter bereits Anfang 2022 ausgezogen ist.
WANN WIRD NUN DIE MIETKAUTION AUSGEZAHLT
Sind Sie immer noch unsicher, wann Sie die Mietsicherheit zurück bekommen? Dann erinnern Sie sich bitte an Ihr Auszugsdatum.
Wenden Sie darauf die Beispielrechnung aus dem vorgehenden Absatz an. Wir verrechnen die Mietkaution mit Ihrer letzten Abrechnung und zahlen dann das verbleibende Guthaben aus. Das geschieht spätestens 23 Monate nach Ihrem Auszug.
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