EINE VÖLLIG WELTFREMDE RECHTSVERORDNUNG AUF DER ZIELGERADEN

Die Rechtsverordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem WEG liegt jetzt in der finalen Fassung vor. Sie ist am 6. Oktober 2021 an den Bundesrat weitergeleitet worden.

Es ist möglich, dass diese der Bundesrat bereits am 26. November 2021 in seiner Plenarsitzung durchwinkt und die Rechtsverordnung noch 2021 in Kraft treten wird.

ANSPRUCH AUF ZERTIFIZIERTEN HAUSVERWALTER (WEG)

  1. Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wurde der grundsätzliche Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters geschaffen.
  2. Ab dem 1. Dezember 2022 darf sich als zertifizierter Verwalter nach § 26 a Absatz 1 WEG nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat, die den Nachweis erbringt, dass der Verwalter über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

DIE IHK SOLL PRÜFEN

Damit hätten die Industrie- und Handelskammern (IHK) noch etwas Zeit, um die erforderlichen Prüfungsausschüsse zu bilden und den Prüfungsablauf und dessen Inhalte zu definieren. Dies ist auch dringend erforderlich, wenn die Eigentümer von Wohnungseigentümergemeinschaften ab dem 1. Dezember 2022 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen können.

Ab diesem Zeitpunkt müssen die WEG-Verwalter bereits die Prüfung zum zertifizierten Verwalter absolviert haben, die aus einem mündlichen und einem schriftlichen Teil besteht. Beide Prüfungsteile müssen bestanden werden.

DIE POLITIK STELLT ALSO NEUE REGELN AUF. DIE UMSETZUNG UND  EINHALTUNG WILL UND KANN SIE SELBST JEDOCH NICHT SICHERSTELLEN.

SICHERGESTELLT IST ABER, DASS JEMAND DAS RECHT HAT ZU KLAGEN, AUF ETWAS, DAS (MÖGLICHERWEISE) UNERFÜLLBAR IST.

DIE INDUSTRIE- UND HANDELSKAMMERN HABEN JETZT DEN SCHWARZEN PETER

Die IHK sollen die Prüfungsthemen festlegen. Aber nicht so ganz richtig, denn wie die Prüfungsthemen festzulegen sind, hat die Politik dann doch geregelt. Und man darf durchfallen, sooft man will.

Die Rechtsverordnung sieht vor, dass bestimmte Personen und Personengruppen von der Prüfungspflicht befreit sind.

Dazu gehören nach der aktuell vorliegenden Fassung Absolventen einer Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann der Immobilienwirtschaft und „Geprüfte Immobilienfachwirte/-wirtinnen“, die einen anerkannten Abschluss erlangt haben.

Die Befreiung von der Prüfungspflicht bedeutet die rechtliche Gleichstellung mit einem zertifizierten Verwalter nach § 19 Absatz 2 WEG.

GUT AUSGEBILDET ABER HAUSVERWALTER ZWEITER KLASSE

Widersprüchlich ist insofern daher die Einschränkung, dass die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“ nur derjenige tragen darf, der die Prüfung auch tatsächlich abgelegt hat.

Dem gesetzlichen Anspruch eines Eigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG wird offenbar Genüge getan, wenn eine nach dem Gesetz gleichgestellte Person bestellt wird, auch wenn diese nicht zertifiziert ist.

VERWALTER DIE NICHT EINZELKAUFLEUTE SIND, SONDERN JURISTISCHE PERSONEN

Die Regelungen für juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter sind unverändert bestehen geblieben. Diese dürfen sich als zertifizierte Verwalter nur bezeichnen, wenn alle bei ihr unmittelbar mit den Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betrauten Personen die Prüfung zum zertifizierten Verwalter erfolgreich abgelegt haben.

ALLE UNMITTELBAR IN DER HAUSVERWALTUNG TÄTIGEN MITARBEITER MÜSSEN ZERTIFIZIERT SEIN

Unmittelbar mit den Aufgaben betraut sind Beschäftigte, die typische Aufgaben wie die Leitung einer Eigentümerversammlung oder die Umsetzung von Verwaltungsmaßnahmen außerhalb der Versammlung wahrnehmen. In Abgrenzung dazu sind Personen, die nur untergeordnete Tätigkeiten (Sekretariat, Hausmeister) ausüben, oder Personen, die ausschließlich Leitungsfunktionen im Unternehmen haben, nicht prüfungspflichtig.

Als „zertifiziert“ bezeichnen dürfen sich all diejenigen Unternehmen, bei denen alle Personen, die unmittelbare Verwaltungsaufgaben ausüben, entweder die Prüfung erfolgreich abgelegt haben oder solchen Personen gleichgestellt sind.

AUCH HIER: GUT AUSGEBILDET, ABER VERWALTER ZWEITER KLASSE

Sollte die Zahl derjenigen, die die Prüfung erfolgreich abgelegt haben, im Vergleich zu den „nur“ gleichgestellten Personen geringer sein, darf die Bezeichnung „Zertifizierter Verwalter“ wiederum nicht geführt werden.

Jeder Geschäftsinhaber ist damit gehalten, die Anzahl der zertifizierten Mitarbeiter fortlaufend zu verifizieren und im Zweifel auch die einzelnen Zertifikate der Mitarbeiter bereit zu halten, um dies gegenüber der Eigentümergemeinschaft nachweisen zu können.

PRAXISTEST

Der Verwalter muß die Zertifikate ständig bereit halten? In welcher Form? Genügt eine Kopie, oder muß es die Urkunde im Original sein?

Bereits bei der Verwalterbestellung in einer Eigentümerversammlung wird dem Unternehmen eine große Darlegungslast auferlegt. Gerade in größeren Unternehmen wird es erforderlich sein, die gesamte interne personelle Organisation des Unternehmens darzulegen.

Alle uns bekannten, seriösen Verwalter sind jetzt schon über ihren Limits ausgelastet. Jetzt sollen sie zusätzlich auch noch Organigramme basteln und permanent die Zeugnisse seiner Mitarbeiter mit sich herum tragen, weil einer der Eigentümer einer größeren WEG diese einsehen möchte?

Wo bleibt der Datenschutz, wenn da Name, Geburtsort und Geburtsdatum des betreffenden zertifizierten Verwalters vermerkt sind?

Auf diesen organisatorischen Aufwand sollten sich die Verwalter gut vorbereiten, um auch in der Akquise neuer Eigentümergemeinschaften erfolgreich sein zu können. Vermutlich wird das also dazu führen, daß es noch schwerer für die Gemeinschaften werden wird, überhaupt einen WEG-Hausverwalter zu finden.

Die Prüfungsgebühren werden pro Prüfung im Mittel auf 340 Euro geschätzt.

Fragen an die Politik: Wer trägt die Prüfungsgebühren?
Wie steht es mit dem Zeitaufwand für diese Prüfungen und Prüfungsvorbereitungen, inkl. Schulungen und Lernzeit? Es soll ja verpflichtend sein. Ist das dann Arbeitszeit?  Falls ja, wer soll das bezahlen?

AUSNAHMEN

Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter einer Eigentümergemeinschaft waren, gelten dieser gegenüber noch bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter, auch wenn sie noch keine Prüfung abgelegt haben.

Frage an die Politik: Bis 2024 ist die Arbeit des Verwalters also noch gut genug. Aber sie hat ein Ablaufdatum. Warum? 

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ist nicht erforderlich, wenn die Gemeinschaft aus weniger als neun Sondereigentumseinheiten besteht, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als zwei Drittel der Wohnungseigentümer eine solche Bestellung verlangt.

Frage an die Politik: Aber dennoch darf ein überstimmter Eigentümer in diesem Fall auf einen zertifizierten Verwalter klagen. Wo ist der Sinn?

FAZIT

Ein neues Bürokratiemonster, welches niemand gewollt hat und was auch kein Problem löst. Im Gegenteil. Bereits vor Einführung ist es für viele Gemeinschaften eine große Herausforderung überhaupt einen Hausverwalter zu finden.

Gründern werden Steine in den Weg gelegt und bewährte Verwalter werden mit zusätzlichen zeitlichen Belastungen und Kosten gegängelt.

Folglich werden sie weniger Kunden gut bedienen können und die Leistungen werden für den Verbraucher teurer.

HAUSVERWALTUNG JO.WOLTER IMMOBILIEN

Wir erhalten bereits jetzt 10-15 Anfragen (pro Monat) von Wohnungseigentümergemeinschaften, ob wir ein Angebot abgeben möchten. Und wir müssen leider jedes Mal absagen.

Wir sind mit unseren Miethausverwaltungen so gut ausgelastet, daß wir leider alle Wohnungseigentumsverwaltungen kündigen mussten.

Bei befreundeten Hausverwaltern, die wir früher gern empfohlen haben, ist es ähnlich. Zudem geben etliche gute und bewährte Hausverwaltungen mit Einführung dieser Rechtsordnung ihr Geschäft auf.

LIEBE POLITIKER, DREI FRAGEN ZUM SCHLUSS

Wer soll zukünftig die vielen Häuser verwalten, die keinen Verwalter mehr haben?

Wer hat dieses Gesetz gewollt und warum?

Was wollten Sie mit diesem Gesetz eigentlich erreichen?

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© Jo. Wolter Immobilien, Hausverwaltung in Braunschweig, 28.10.2022