COLLIERS UND THOMAS DAILY MELDEN: IMMOBILIENKAUFPREISE SINKEN UM 10 %,
Die Kaufpreise für Immobilien sind im bisherigen Jahresverlauf nach Auswertung von Colliers über alle Transaktionen hinweg im Schnitt um rd. 10 % gesunken.
CR UND TREI MELDEN UM 5% FALLENDE IMMOBILIENPREISE (WOHNIMMOBILIEN)
Für Wohnimmobilien im Speziellen beobachten Trei Real Estate und CR Investment Management Preisabschläge von bis zu 5 %.
RENDITE / BÜRO IMMOBILIEN: PREISE RUNTER, KREDITAUSFÄLLE HOCH
Ein Problem werden Kreditausfälle sein, sie steigen signifikant, so CR. CR erwartet für 2023 einen Anstieg auf 40 Mrd. Euro.
Das wären dann 2,5 % des Gesamtbestands an Hypothekarkrediten von ca. 1,6 Billionen Euro und gemessen am Transaktionsvolumen von 2021 eine “relevante Größe”.
Die größte Unsicherheit bei Büroinvestments sieht Colliers-Investmentchef Christian Kadel derzeit beim Exit in drei, fünf oder zehn Jahren.
Dauer und weitere Entwicklung der Krise sind kaum prognostizierbar, Colliers rechnet mit weiteren Preiskorrekturen in allen Top-7-Märkten und allen Nutzungsarten.
EZB MACHT EIGENE STATISTIK UND WAGT DEN AUSBLICK
Die Hypothekenzinsen sind im Euroraum nach Angaben der Europäischen Zentralbank (EZB) im ersten Halbjahr um 63 Basispunkte gestiegen.
Dies sei der höchste Zuwachs innerhalb von sechs Monaten, den man bei der EZB je verzeichnet habe. Weiter schreibt die EZB, dass die Wohnungsmarktpreise umso empfindlicher auf Änderungen der Hypothekenzinsen reagieren, je niedriger das Zins-Ausgangsniveau ist. In diesem Szenario führt die Erhöhung des Hypothekenzinses um 1 Prozentpunkt zu einem Rückgang der Wohnimmobilienpreise um 9 % und der Wohnungsinvestitionen um 15 % binnen zwei Jahren.
Gegenläufig wirke aber die Nachfrage-Verschiebung infolge der Coronapandemie, so die Europäische Zentralbank. Wegen vermehrtem Homeoffice werde zum einen mehr Wohnraum benötigt, zum anderen werden längere Pendelwege in Kauf genommen, was die Wohnungsnachfrage auf dem Land stützen könnte.
UNSERE IMMOBILIEMARKTBEOBACHTUNG IN BRAUNSCHWEIG
Soweit es die Richtung angeht, können wir das bestätigen. Fallenden Preise sind zu diesem Zeitpunkt richtig und logisch. Und wir bemerken das auch.
WIE STARK FALLEN DIE IMMOBILIENPREISE IN BRAUNSCHWEIG
Wir sind der Auffassung, dass die Preise eher stärker fallen, als die im Artikel angegebenen Prozentsätze. Grund ist vor allem die schwache Nachfrage.
Aber, diese Nachfragedelle wird aber nur von kurzer Dauer sein, denn der Bedarf ist ja nicht weg, sondern wurde nur aufgeschoben – der Markt wartet ab.
Wir begründen unsere Sichtweise mit Angebot und Nachfrage und dem Zinsmarkt wie folgt:
In Zeiten, als über Immobilienblasen fabuliert wurde, haben wir immer wieder gebetsmühlenartig vorgerechnet, dass es keine Blase gibt, sondern die Immobilienpreise von den fallenden Zinsen getrieben werden. Denn die fallenden Zinsen haben Immobilien viel erschwinglicher gemacht. (Etliche Artikel finden Sie in unserem Immobilienglossar in der Rubrik „Immobilienblase“)
Nun ist es andersherum. Waren vor einem Jahr die Zinssätze noch bei ca. 1% oder knapp darunter, so sind sie inzwischen auf 3% bis 4% gestiegen.
Der Logik – und unserer Argumentation folgend, müssen die Kaufpreise spürbar nachgeben, weil Immobilien weniger erschwinglich sind.
Bei den gegenwärtigen Zinssätzen sind die Immobilien ca. 30-40% weniger erschwinglich. Entsprechend ist (mittelfristig) auch das Potential für fallende Preise.
Also, Preisverfall 30-40%? Nein, denn es gibt mindestens zwei „ABER“.
Das erste „aber“ ist, dass Immobilien kein Spekulationsgut sind. Der Immobilienmarkt ist tendenziell eher langsam und behäbig. So schnell verkauft man sein Haus nicht, wie man sich von einer Aktie trennt.
Zum einen, weil man ja gut drin wohnt – und zum anderen weil man ja auch durch ein langfristiges Darlehen (mit fester Annuität) unabhängig von Schwankungen ist.
Die Schwankungen der Immobilienmärkte haben folglich ganz andere Amplituden, als die Börsen.
Wir haben Kunden, die an der Börse in den letzten 12 Monaten mehr als 50% ihres Portoliowertes vernichtet haben. Das ist etwas Anderes, als das was am Immobilienmarkt passiert (ist).
Das zweite „aber“ ist die Inflation. Sie liegt weiterhin bei knapp 10%. Das kompensiert etwas von dem Preisverfall, den wir bei stabilem Euro hätten und dämpft den Einbruch.
KREDITAUSFÄLLE FÜR IMMOBILIENFINANZIERUNGEN IN BRAUNSCHWEIG
Kreditausfälle? Sehen wir nicht. Die gute Zeit der „Floater“ ist schon lange vorbei.
Unserer Kundschaft empfehlen wir seit über sieben Jahren, sich die niedrigen Zinsen für Ihre Wohnimmobilie langfristig zu sichern.
Wer nun diese prognostizierten Kreditausfälle zu beklagen hat, der hat womöglich bereits vor 10 Jahren etwas falsch gemacht, zu wenig getilgt oder sich verhoben, mit einer hochspekulativen Gewerbeimmobilie – oder es ist etwas im privaten Bereich dazwischen gekommen.
Denn generell kannten Wohnimmobilien seit 14 Jahren nur eine Richtung und Kredite schließt man bei langfristigen Investitionen auch langfristig ab.
Das heißt, seriös anlegende Immobilienkäufer haben jetzt noch etliche Jahre Zeit, um diese Prognosen zu fürchten, aber können heute schon zu reagieren – z.B. mit Forward Darlehen oder Sondertilgungen.
In den kommenden Jahren wird vieles passieren und die Inflation wird vieles abmildern – es wird nichts so heiß gegessen, wie es gekocht wird.
BLICK IN DIE ZUKUNFT: IMMOBILIENPREISE IN DREI BIS ZWÖLF MONATEN
Vor uns liegt ein unberechenbarer Verlauf der Ukrainekrise, die politische Situation in China und Russland, was passiert in Ostafrika? Die Rohstoffkrise hat hoffentlich ihren Höhepunkt überschritten, das gleiche sollte hoffentlich für die Coronapandemie gelten – aber wir haben noch eine Energiekrise, eine instabile Stromversorgung, eine generelle Mangelwirtschaft und Fachkräftemangel – und vielleicht kommt Trump nochmal zurück?
Neben den Zinsen und der Inflation sind das weitere maßgebliche Einflussfaktoren.
Wer soll da schon wissen wie sich der Immobilienmarkt in den nächsten drei bis 12 Monaten entwickelt?
Wenn es diese Faktoren nicht gäbe, würden die Immobilienpreise bald wieder steigen – langsam zwar, aber 3-4% pro Jahr wären sicher drin.
JETZT IMMOBILIEN KAUFEN ODER NICHT?
Man könnte aus den ganzen Faktoren nun etwas zusammenfabulieren und basierend darauf entweder kaufen oder verkaufen. Aber seriös wäre das nicht.
Seriös ist nur eins: Sie und alle anderen Menschen wollen ein Dach über dem Kopf, Heizung, Strom und fließendes Wasser.
Wenn Sie eine neue Wohnung oder ein größeres Haus BRAUCHEN, werden Sie sich verändern – egal wie der Markt ist.
Wenn sich Familien teilen oder verkleinern, dann brauchen sie statt einer Immobilie vielleicht zwei oder mindestens eine kleinere – und die bisherige Immobilie muss in neue Hände.
Das ist der Bedarf, den es immer geben wird –ähnlich wie das Angebot, welches immer da ist.
Und dieser Bedarf orientiert sich nicht an Preisen. Er ist immer da…
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© 2022-09-23 Jo. Wolter Immobilienmakler, Braunschweig, www.wolter.de
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