Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 28.01.2026 klargestellt, dass Mieter mit der Untervermietung ihrer Wohnung keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen dürfen. Wer deutlich mehr verlangt als die eigene Miete, riskiert eine wirksame ordentliche Kündigung durch den Vermieter.
HINTERGRUND DES VERFAHRENS ZWISCHEN VERMIETER UND MIETER
Gegenstand der Entscheidung war ein Fall aus Berlin. Ein seit 2009 dort wohnender Mieter hatte seine 65-m²-Zweizimmerwohnung untervermietet und hierfür 962 € monatlich verlangt. Seine eigene Nettokaltmiete betrug ursprünglich 460 €. Selbst unter Berücksichtigung der Berliner Mietpreisbremse wäre bei einer Neuvermietung lediglich eine Miete von maximal 748 € zulässig gewesen.
Der Mieter hatte zwar vorab eine Genehmigung bei der Hausverwaltung angefragt, jedoch keine Antwort erhalten. Gleichwohl überließ er die Wohnung vollständig einer Untermieterin, behielt lediglich einen Schlüssel und lagerte persönliche Gegenstände ein.
ENTSCHEIDUNG DES BGH ZUR UNTERVERMIETUNG DER WOHNUNG MIT GEWINN
Der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts Berlin:
Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist wirksam. Das berechtigte Interesse an einer Untervermietung diene allein dazu, wohnungsbezogene Kosten zu decken, nicht jedoch der Erzielung eines Überschusses.
Nach Auffassung des Gerichts überschritt die verlangte Untermiete die Grenze des Zulässigen deutlich und lasse auf eine Gewinnerzielungsabsicht schließen. Die Revision des Mieters wurde daher zurückgewiesen; das Räumungsurteil ist rechtskräftig (Az. VIII ZR 228/23).
MÖBLIERTE WOHNUNG ALS RECHTFERTIGUNG?
Der Mieter hatte eingewandt, die Wohnung sei vollständig möbliert überlassen worden. Eine klare gesetzliche Regelung zur Berechnung eines Möblierungszuschlags existiert bislang jedoch nicht. Auch der Deutsche Mieterbund bestätigt, dass hierfür aktuell keine verbindlichen Berechnungsmodelle bestehen.
Der BGH ließ diese Frage ausdrücklich offen und stellte klar, dass selbst ein möblierter Zustand keine unbegrenzte Aufschlagmöglichkeit rechtfertigt. Das Bundesjustizministerium arbeitet derzeit an gesetzlichen Vorgaben zum Möblierungszuschlag.
RECHTLICHE EINORDNUNG FÜR VERMIETER UND MIETER VON WOHNUNGEN
Das Urteil stärkt die Position von Vermietern deutlich. Es verdeutlicht, dass eine Untervermietung kein Geschäftsmodell ist und Mieter sich nicht auf Marktknappheit oder fehlende Genehmigungsreaktionen berufen können, um überhöhte Mieten durchzusetzen.
Zugleich schafft die Entscheidung mehr Klarheit für Vermieter, die bei auffälligen Mietdifferenzen künftig konsequenter reagieren können.
FAZIT VON JO. WOLTER IMMOBILIEN, BRAUNSCHWEIG
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs setzt eine klare Grenze: Untervermietung ist zulässig, Gewinnerzielung nicht. Für Vermieter bedeutet das Urteil mehr Rechtssicherheit bei der Durchsetzung von Kündigungen. Für Mieter gilt: Wer mehr als eine Kostenneutralität anstrebt, bewegt sich rechtlich auf sehr dünnem Eis.
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QUELLE / LINK
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