Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts beschlossen. Parallel haben sich Union und SPD auf eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes verständigt.
Beide Vorhaben werden politisch als ausgewogene Lösungen präsentiert. Ein genauer Blick zeigt jedoch: Die Eingriffe gehen an zentralen Marktmechanismen vorbei – und werden genau das Gegenteil dessen bewirken, was eigentlich erreicht werden soll.
KURZZEITVERMIETUNG: STARRE REGELN STATT FLEXIBILITÄT
Ein zentraler Punkt der Reform ist die geplante Einschränkung von Kurzzeitvermietungen. Künftig soll eine Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ nur noch bei einem besonderen Anlass und maximal für sechs Monate möglich sein.
Was auf den ersten Blick nach Klarstellung aussieht, ist in Wahrheit ein Rückschritt.
Denn die bisherige Rechtslage funktioniert bereits: Die Rechtsprechung hat über Jahrzehnte ein flexibles System entwickelt, das sowohl Anlass als auch Dauer berücksichtigt. Genau diese Flexibilität wird jetzt abgeschafft.
Die Folge:
Nicht Vermieter werden getroffen – sondern vor allem Mieter.
Typische Fälle wie:
– Probezeiten
– befristete Projekte
– Praktika oder Montageeinsätze
passen schlicht nicht in eine starre Sechs-Monats-Grenze.
Die IVD-Stellungnahme bringt es auf den Punkt: Die Regelung verfehlt ihr Ziel, weil Anbieter ihr Modell nicht aufgeben, sondern nur anpassen. Der Markt wird nicht größer – nur komplizierter.
MÖBLIERUNGSZUSCHLAG: MEHR STREIT STATT MEHR TRANSPARENZ
Die geplante Regulierung möblierter Vermietung verfolgt grundsätzlich ein nachvollziehbares Ziel: mehr Transparenz.
Problematisch ist jedoch die konkrete Ausgestaltung.
Die vorgesehene „5-Prozent-Regel“ für Möblierungszuschläge wird politisch als Orientierung verkauft – in der Praxis aber zwangsläufig als Deckel verstanden werden.
Das führt zu zwei Problemen:
– Mieter interpretieren sie als harte Obergrenze
– Vermieter als pauschalen Safe-Harbor
Das Ergebnis ist vorprogrammiert: Streit.
Noch gravierender ist ein systematischer Fehler:
Der Zuschlag wird an die Miethöhe gekoppelt – obwohl Möblierungskosten unabhängig vom Mietniveau entstehen.
Das bedeutet:
In günstigen Märkten rechnet sich Möblierung kaum noch.
Das Angebot wird dort eher zurückgehen – genau dort, wo es ohnehin knapp ist.
INDEXMIETE: POLITISCH DISKREDITIERT – ÖKONOMISCH SINNVOLL
Besonders kritisch ist die geplante Deckelung von Indexmieten auf 3,5 % pro Jahr in angespannten Märkten.
Dabei gilt:
Indexmieten sind eines der wenigen Instrumente, das in der Praxis wirklich funktioniert.
– transparent
– einfach nachvollziehbar
– streitvermeidend
Und vor allem:
Historisch oft günstiger als klassische Mieterhöhungen nach Vergleichsmiete.
Die IVD-Analyse zeigt klar:
Die Deckelung hat weniger eine wirtschaftliche Wirkung als eine politische Signalwirkung.
Und dieses Signal lautet:
Indexmieten sind unerwünscht.
Die Konsequenz ist absehbar:
Vermieter weichen auf das Vergleichsmietensystem aus – mit aufwendigeren Verfahren, mehr Streit und oft höheren Steigerungen.
Damit wird ausgerechnet das Instrument geschwächt, das Mieter bislang effektiv geschützt hat.
SCHONFRISTZAHLUNG: GUT GEMEINT – FALSCH DOSIERT
Die geplante Ausweitung der Schonfristregelung auf ordentliche Kündigungen ist ein klassisches Beispiel für gut gemeinte, aber schlecht austarierte Gesetzgebung.
Das Ziel – Vermeidung von Obdachlosigkeit – ist unstrittig.
Das Problem:
Das bestehende Recht schützt bereits ausreichend.
Eine ordentliche Kündigung setzt heute schon eine schuldhafte Pflichtverletzung voraus. Wer unverschuldet in Rückstand gerät, ist geschützt.
Die neue Regelung geht darüber hinaus – und sendet ein problematisches Signal:
Zahlungsverzug verliert an Konsequenz.
Gerade für Kleinvermieter ist das kritisch. Sie sind auf laufende Einnahmen angewiesen und können Ausfälle oft nicht kompensieren.
EIN SELTENER LICHTBLICK: MODERNISIERUNG
Die Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren auf 20.000 € ist sinnvoll und längst überfällig.
Sie zeigt aber auch das Grundproblem der Reform. Einzelne sinnvolle Anpassungen gehen im Gesamtbild unter.
HEIZUNGSGESETZ: TECHNOLOGIEOFFENHEIT MIT NEUEM KOSTENRISIKO
Auch beim Gebäudeenergiegesetz wird ein politischer Kompromiss als Fortschritt verkauft.
Die Abschaffung der 65-Prozent-Vorgabe klingt zunächst nach Entlastung. Tatsächlich wird das System nur verlagert:
– Verpflichtung zu steigenden Anteilen „grüner“ Brennstoffe
– Einführung einer Grüngasquote ab 2028
– Beteiligung der Vermieter an laufenden Energiekosten
Damit wird ein grundlegendes Prinzip verschoben:
Der Nutzer verbraucht – der Eigentümer zahlt mit.
Das schafft neue Unsicherheiten, statt bestehende zu beseitigen.
FAZIT VON JO. WOLTER IMMOBILIEN, BRAUNSCHWEIG
Die Reform zeigt ein wiederkehrendes Muster: Der Staat versucht, über Regulierung Marktprobleme zu lösen, die er selbst mitverursacht hat.
Mehr Vorschriften führen nicht zu mehr Wohnraum. Mehr Eingriffe führen nicht zu mehr Investitionen.
Je komplexer, unsicherer und wirtschaftlich unattraktiver Vermietung wird, desto zurückhaltender werden Eigentümer.
Und genau das ist das eigentliche Risiko dieser Reform.
Nicht steigende Mieten sondern ein weiter schrumpfendes Angebot.
Zuerst erschienen auf www.wolter.de – 30.04.2026 Autor Maic Wolter