Die Forderung von Lars Klingbeil nach der Gründung einer staatlichen Bundeswohnungsbaugesellschaft markiert einen weiteren Eingriff in den ohnehin völlig überregulierten deutschen Immobilienmarkt.
Ziel: Der Bund soll künftig selbst in großem Stil Wohnungen bauen, um dem angespannten Markt insbesondere in Ballungsräumen zu begegnen.
Die Idee ist nicht neu. Bereits Olaf Scholz hatte ein vergleichbares Modell ins Spiel gebracht – allerdings ohne nachhaltige Umsetzung, die Wohnungsbaupolitik der Ampel ist krachend gescheitert.
Nun erlebt der Vorschlag eine politische Wiederbelebung. Doch die entscheidende Frage bleibt: Ist der Staat tatsächlich der geeignetere Akteur, um Wohnraum effizient und bedarfsgerecht zu schaffen?
STAAT ALS BAUHERR: ERFAHRUNGEN SIND ERNÜCHTERND
Ein Blick auf vergangene staatliche Bauprojekte liefert wenig Anlass für Optimismus. Öffentliche Großprojekte in Deutschland sind regelmäßig geprägt von:
– erheblichen Kostenüberschreitungen
– massiven Zeitverzögerungen
– ineffizienten Entscheidungsstrukturen
Diese strukturellen Probleme sind kein Zufall, sondern systemimmanent. Staatliche Organisationen unterliegen anderen Anreizmechanismen als private Unternehmen. Während private Projektentwickler wirtschaftlich denken müssen – also Kosten, Risiken und Nachfrage im Blick behalten –, agiert der Staat häufig politisch motiviert, mit unbegrenzter Haftung und ohne echten Wettbewerbsdruck.
FEHLENDE MARKTMECHANIK ALS KERNPROBLEM
Der Wohnungsmarkt ist ein komplexes System aus Angebot, Nachfrage, Finanzierung und Regulierung. Private Akteure reagieren flexibel auf Marktveränderungen:
– Sie passen Bauvolumen an Zinsen und Nachfrage an
– Sie optimieren Baukosten durch Innovation und Wettbewerb
– Sie tragen unternehmerisches Risiko
Eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft hingegen operiert zwangsläufig außerhalb dieser marktwirtschaftlichen Logik. Entscheidungen werden nicht primär nach Effizienz getroffen, sondern entlang politischer Zielsetzungen – oft kurzfristig und vor allem wechselhaft.
Das Risiko: Fehlallokationen von Kapital, ineffiziente Bauweisen und langfristig höhere Kosten für den Steuerzahler.
STRUKTURELLES RISIKO: POLITISCHE STEUERUNG STATT FACHKOMPETENZ
Ein weiterer, häufig unterschätzter Aspekt ist die personelle Struktur solcher staatlichen Gesellschaften. Während private Bauträger von Fachleuten geführt werden – mit nachweisbarer Erfahrung in Projektentwicklung, Baukostensteuerung und Risikomanagement – entsteht im staatlichen Umfeld zwangsläufig ein anderes System.
Führungspositionen werden nicht selten entlang politischer Loyalitäten, Netzwerke und parteinaher Strukturen vergeben. Das bedeutet nicht zwingend Inkompetenz im Einzelfall – erhöht aber systematisch das Risiko, dass fachliche Exzellenz nicht das primäre Auswahlkriterium ist.
Gerade im Wohnungsbau, der hochkomplex ist und tiefes technisches, kaufmännisches und rechtliches Know-how erfordert, ist das ein entscheidender Punkt. Fehlentscheidungen entstehen hier nicht aus bösem Willen, sondern aus mangelnder operativer Erfahrung:
– unzureichende Kostenkalkulationen
– fehlerhafte Projektsteuerung
– falsche Einschätzung von Bau- und Marktrisiken
Hinzu kommt ein zweites Problem: fehlende persönliche Haftung. Während private Entwickler bei Fehlentscheidungen unmittelbar wirtschaftliche Konsequenzen tragen, bleiben diese im staatlichen System oft folgenlos – die Kosten werden sozialisiert.
VETTERNWIRTSCHAFT UND SYSTEMLOGIK
Mit der Gründung einer großen staatlichen Wohnungsbaugesellschaft entsteht zwangsläufig ein neuer Macht- und Einflussbereich: Aufsichtsräte, Geschäftsführungen, Projektleitungen, Vergabestrukturen.
Die Gefahr liegt in der Systemlogik selbst:
Wo politische Steuerung auf wirtschaftliche Tätigkeit trifft, entstehen Anreize für die Vergabe von Positionen und Aufträgen innerhalb bestehender Netzwerke.
Das betrifft nicht nur Personalentscheidungen, sondern auch:
– Vergabe von Bauaufträgen
– Auswahl von Projektpartnern
– Priorisierung von Projekten
Selbst bei formal korrekten Verfahren kann dadurch ein Umfeld entstehen, das weniger von Effizienz als von Zugehörigkeit geprägt ist. Für einen ohnehin angespannten Markt ist das Gift.
BAUSTANDARDS SENKEN – DER WIRKSAMERE HEBEL
Interessanter – und deutlich marktnäher – ist Klingbeils zweiter Ansatz: die Absenkung von Baustandards, etwa nach dem sogenannten Hamburg-Modell. Hier liegt tatsächlich ein zentraler Hebel.
Denn ein wesentlicher Kostentreiber im Wohnungsbau sind nicht Baupreise allein, sondern:
– überregulierte technische Standards
– komplexe Genehmigungsverfahren
– energetische und baurechtliche Anforderungen
Eine gezielte Deregulierung könnte private Investitionen unmittelbar aktivieren – ohne dass der Staat selbst als Bauherr auftreten muss.
KONKURRENZ ZU PRIVATEN: KONTRAPRODUKTIV?
Die Kritik aus der Bauwirtschaft kommt nicht überraschend. Wenn der Staat selbst als Anbieter auftritt, entsteht eine Wettbewerbsverzerrung:
– staatliche Unternehmen haben günstigeren Zugang zu Kapital
– politische Ziele können wirtschaftliche Logik überlagern
– private Investoren werden abgeschreckt
Gerade in einem Markt, der ohnehin unter Investitionszurückhaltung leidet, könnte dies kontraproduktiv wirken. Anstatt Kapital anzuziehen, wird es potenziell verdrängt.
IDEOLOGIE STATT STRUKTURREFORM?
Die Idee einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft wirkt weniger wie eine strukturelle Lösung, sondern eher wie ein politisches Signal. Sie adressiert Symptome – steigende Mieten – ohne die eigentlichen Ursachen konsequent zu lösen:
– fehlendes Bauland
– überbordende Regulierung
– lange Genehmigungszeiten
– hohe Baukosten
Ein staatlicher Akteur ersetzt diese Rahmenbedingungen nicht – er arbeitet lediglich innerhalb derselben ineffizienten Strukturen.
HISTORISCHE ERFAHRUNG: STAATLICHER WOHNUNGSBAU IM SYSTEMVERGLEICH
Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass staatlich dominierter Wohnungsbau keineswegs automatisch zu besseren Ergebnissen führt. In der Deutsche Demokratische Republik wurde der Wohnungsbau nahezu vollständig staatlich organisiert – mit dem erklärten Ziel, breite Bevölkerungsschichten mit Wohnraum zu versorgen.
Tatsächlich entstanden große Wohnsiedlungen in industrieller Bauweise, die kurzfristig Kapazitäten schufen. Langfristig zeigte sich jedoch ein strukturelles Problem: fehlende Marktmechanismen führten zu Qualitätsdefiziten, mangelnder Instandhaltung und erheblichem Sanierungsstau. Wohnraum wurde zwar geschaffen, aber nicht nachhaltig bewirtschaftet.
Der entscheidende Punkt liegt weniger im politischen System selbst als in den zugrunde liegenden Anreizstrukturen:
Ohne Wettbewerb, Haftung und Effizienzdruck fehlt der permanente Zwang zur Optimierung. Genau diese Mechanismen sind es jedoch, die im privaten Sektor Qualität, Kostenkontrolle und Innovation sicherstellen.
FAZIT VON JO. WOLTER IMMOBILIEN, BRAUNSCHWEIG
Die Gründung einer Bundeswohnungsbaugesellschaft birgt erhebliche strukturelle Risiken. Neben den bekannten Effizienzproblemen staatlicher Bauprojekte kommt ein systemisches Defizit hinzu: fehlende unternehmerische Kompetenz in politisch geprägten Führungsstrukturen sowie die Gefahr von Netzwerken, die nicht primär nach Leistung funktionieren.
Wohnraum entsteht nicht durch politische Organisationen – sondern durch funktionierende Märkte, klare Rahmenbedingungen und professionelle Akteure mit echter Verantwortung.
© 2026 Jo. Wolter Immobilien, Braunschweig. Autor Thorsten Moll
#bauwirtschaft #staatlicheregulierung #staatsunternehmen #bundeswohnungsbaugesellschaft #vergesellschaftung #sozialismus #immobilien #wohnraum #wohnungsbau