Die Diskussion über eine mögliche Enteignung von Immobilien hat in Deutschland neue Dynamik erhalten. Das Berliner Abgeordnetenhaus hat ein sogenanntes Vergesellschaftungsrahmengesetzbeschlossen. Ziel des Gesetzes ist es, erstmals konkret zu definieren, unter welchen Voraussetzungen Immobilien in Gemeineigentum überführt werden können.
Rechtsgrundlage ist Artikel 15 des Grundgesetzes, der die Vergesellschaftung von Grund und Boden sowie Produktionsmitteln grundsätzlich erlaubt. Diese Regelung unterscheidet sich jedoch von der klassischen Enteignung von Immobilien nach Artikel 14 Grundgesetz, die etwa bei Infrastrukturprojekten Anwendung findet.
Hintergrund der politischen Initiative ist der Volksentscheid „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ aus dem Jahr 2021. Damals sprach sich eine Mehrheit der Berliner Wähler dafür aus, große private Wohnungskonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen zu vergesellschaften.
WANN IST EINE ENTEIGNUNG VON IMMOBILIEN ÜBERHAUPT MÖGLICH?
Das neue Berliner Gesetz schafft zunächst nur einen rechtlichen Rahmen für mögliche Vergesellschaftungen von Immobilien. Voraussetzung soll insbesondere ein „Versorgungsinteresse breiter Bevölkerungsschichten“ sein.
Wichtig ist jedoch:
Eine klassische Enteignung von Immobilien nach Artikel 14 Grundgesetz wird durch dieses Gesetz ausdrücklich nicht geregelt.
Das Gesetz selbst soll zudem erst zwei Jahre nach seiner Verkündung in Kraft treten. In dieser Zeit ist eine umfassende verfassungsrechtliche Überprüfung vorgesehen.
WIE WIRD DIE ENTSCHÄDIGUNG BEI EINER ENTEIGNUNG VON IMMOBILIEN BERECHNET?
Eine zentrale Frage betrifft die Entschädigung der Immobilieneigentümer. Das Gesetz nennt zwar den Verkehrswert der Immobilien als Ausgangspunkt, lässt jedoch offen, mit welchen konkreten Bewertungsmethoden die endgültige Höhe der Entschädigung ermittelt werden soll.
Nach Einschätzung der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Bottermann-Khorrami bleiben daher wichtige Details ungeklärt. Dazu gehört insbesondere die Frage, welche Bewertungsverfahren angewendet werden und welche Bandbreiten bei der Entschädigung zulässig sein könnten.
Gerade bei großen Wohnungsbeständen könnte dies zu umfangreichen juristischen Auseinandersetzungen führen.
Quelle: Berliner Abgeordnetenhaus, Kanzlei Bottermann-Khorrami
SIND IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND ENTEIGNUNGSSICHER?
Die Debatte über Immobilien und Enteignung zeigt vor allem eines: Eigentumsrechte sind zwar im Grundgesetz geschützt, gleichzeitig erlaubt die Verfassung unter bestimmten Voraussetzungen Eingriffe in private Eigentumsstrukturen.
In der Praxis sind Enteignungen von Immobilien in Deutschland jedoch selten und in der Regel auf Infrastrukturprojekte wie Straßenbau, Bahntrassen oder Energieanlagen beschränkt. Die politische Diskussion über eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände stellt daher eine besondere Ausnahme dar.
FAZIT VON JO. WOLTER IMMOBILIEN, BRAUNSCHWEIG
Auch wenn die aktuelle Diskussion über eine mögliche Enteignung von Immobilien vor allem Berlin betrifft, zeigt sie eine zunehmende politische Sensibilität rund um den Wohnungsmarkt. Für Eigentümer und Investoren bleibt entscheidend, dass Eigentumsrechte sowie transparente Bewertungsmaßstäbe gewahrt bleiben. Ob und in welchem Umfang Vergesellschaftungen tatsächlich umgesetzt werden können, wird letztlich erst eine verfassungsrechtliche Prüfung klären.
Ob sich durch Enteignung der Wohnungsmarkt entspannt, bleibt zu bezweifeln. Lesen Sie dazu unbedingt auch den folgenden Artikel: „BUNDESJUSTIZMINISTERIN PLANT WEITERE EINGRIFFE IN DEN IMMOBILIENMARKT“
Jo. Wolter Immobilien GmbH, Braunschweig, Autor Maic Wolter
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